Toimitilakiinteistön hallinta maksaa tyypillisesti 800 – 4 000 euroa kuukaudessa. Haarukka on leveä, koska kohteet eroavat toisistaan ja koska kiinteistönhallinnan tarjoajat sisällyttävät kuukausihintaan eri asioita. Kahden tarjouksen vertailu pelkän summan perusteella johtaa siksi helposti harhaan.
Tässä artikkelissa käydään läpi mihin hinta asettuu, miten hinta muodostuu ja miten tarjouksia kannattaa vertailla.
Missä kiinteistönhallinnan hinta yleisesti liikkuu
Toimitilapuolella hallinta hinnoitellaan yleensä kiinteänä kuukausihintana. Kertaluontoiset toimeksiannot, kuten vaikkapa muutot, veloitetaan tunneilla, tyypillisesti noin 100 euron tuntihinnalla.
Kiinteistönhallinnan kuukausihinta kohdetyypeittäin:
| Kohde | Hinta |
|---|---|
| Yksi rakennus, 1–3 vuokralaista | 800 – 1 500 €/kk |
| Useita vuokralaisia, laaja palvelukokonaisuus | 2 000 – 3 500 €/kk |
| Useita rakennuksia tai iso monivuokralaiskohde | 4 000 €/kk ylöspäin |
Taulukon luvut ovat suuntaa-antavia. Ne perustuvat julkisesti saatavilla oleviin toimitilapuolen hinnastoihin ja alan tuntiveloitustasoihin.
Managerin perustyö on sama kohteen koosta riippumatta: manageri lukee sopimukset, käy kiinteistöllä ja kirjoittaa raportit yhtä lailla pienessä kuin isossa kohteessa.
Ylärajaa hinnassa ei käytännössä ole, koska se määräytyy siitä, kuinka paljon vastuuta omistaja siirtää pois itseltään ja millaisia kohde tai kohteet ovat.
Mitä kiinteistönhallinnan kuukausihintaan sisältyy
Kevyimmillään kiinteistönhallinta tarkoittaa sitä, että manageri pitää kiinteistön sopimukset ja palveluntarjoajat järjestyksessä. Kuukausihintaan sisältyy tällöin neljä asiaa:
Sopimusten hallinta. Huolto, siivous, vartiointi ja jätehuolto vaativat kukin oman palveluntarjoajansa ja oman sopimuksensa. Manageri pitää sopimukset ajan tasalla ja päivittää ne, kun kiinteistön käyttö muuttuu.
Palveluntarjoajien seuranta. Manageri valvoo, että jokainen palveluntarjoaja tekee sen mitä sopimuksessa lukee, ja puuttuu puutteisiin suoraan.
Tarkastuskäynnit. Manageri käy kiinteistöllä säännöllisesti, kirjaa havainnot ylös ja seuraa teknisen kunnon kehitystä.
Kustannusseuranta ja raportointi. Manageri tarkistaa laskut sopimuksia vastaan ja raportoi omistajalle, mihin raha menee.
Joskus kuukausihintaan sisältyy myös palveluntarjoajien kilpailutus, joskus se laskutetaan erikseen. Kilpailutus on iso työ, joten varmista mitä sopimuksessasi lukee.
Laajemmissa kokonaisuuksissa mukaan tulee kiinteistön käyttäjien arki. Manageri ottaa vastaan vuokralaisten palvelupyynnöt, organisoi ja valvoo huolto- ja korjaustyöt sekä seuraa esimerkiksi energiankulutusta.
Laajimmillaan kiinteistönhallinta ulottuu omistajan päätöksentekoon. Manageri suunnittelee investointeja, vetää kehityshankkeita ja edustaa omistajaa esimerkiksi vuokraneuvotteluissa.
Kiinteistönhallinta tarkoittaa siis kolmea eri laajuista työtä. Siksi kaksi tarjousta jopa samasta kohteesta voi erota tuhansilla euroilla kuukaudessa.
Mitä laskutetaan erikseen
Matala kuukausihinta ei välttämättä tarkoita edullista. Kaksi samannäköistä kuukausihintaa voivat johtaa hyvin erilaiseen vuosikustannukseen, jos toisessa suurempi osa työstä on rajattu erikseen laskutettavaksi.
Kuukausilaskutuksen ulkopuolelle jäävät tyypillisesti kertaluontoiset kokonaisuudet: yritysmuutot, tilamuutokset ja isompien korjaushankkeiden projektinjohto. Nämä hinnoitellaan joko tuntiveloituksella tai erillisenä projektihintana.
Mitkä tekijät saattavat vaikuttaa kiinteistönhallinnan hintaan
Kiinteistön fyysinen koko ei välttämättä vaikuta hintaan kovinkaan paljoa. Tuhannen neliön varastohalli, jossa on yksi vuokralainen ja kaksi palvelusopimusta, on hallinnan kannalta kevyt kohde. Puolet pienempi toimistotalo, jossa on kahdeksan vuokralaista, teettää moninkertaisen työn.
Vuokralaisten määrä on yleensä suurin yksittäinen hintaan vaikuttava tekijä. Jokainen vuokralainen tuo oman vuokrasopimuksensa, omat palvelupyyntönsä ja oman yhteydenpitonsa.
Palveluntarjoajien määrä vaikuttaa samalla logiikalla. Kuusi sopimusta tarkoittaa kuutta laskua kuukaudessa, kuutta yhteyshenkilöä ja kuusinkertaista työtä sen varmistamiseen, että sovittu myös toteutuu.
Kiinteistön ikä ja kunto nostavat hintaa, koska vanhassa rakennuksessa on enemmän seurattavaa. Tekniset viat toistuvat useammin ja korjaustarpeita on jatkuvasti arvioitavana.
Sijainti vaikuttaa siihen, kuinka usein kiinteistöllä on realistista käydä. Sadan kilometrin päässä oleva kohde maksaa enemmän kuin naapurikadulla oleva, jos tarkastuskäyntejä halutaan yhtä usein.
Hinta suhteessa kiinteistön muihin kuluihin
Kiinteistönhallinta on pieni kuluerä verrattuna siihen kokonaisuuteen, jota se ohjaa. Huolto, siivous, vartiointi ja energia muodostavat toimitilakiinteistön kuluista valtaosan, ja hallinnan koko tehtävä on pitää juuri ne kurissa.
Siksi halvin tarjous on riskialtis valinta. Muutaman sadan euron säästö kuukausihinnassa on merkityksetön, jos samalla jää huomaamatta että huoltosopimusta laskutetaan väärin perustein tai että ilmastointi pyörii öisin tyhjissä tiloissa.
Palkkaaminen ja itse tekeminen
Verrataan vielä kiinteistönhallinnan ostamista palveluna siihen, että tekisit itse tai palkkaisit kiinteistöpäällikön.
Palkkatilastojen mukaan kiinteistöpäällikön keskipalkka Suomessa on noin 5 280 euroa kuukaudessa, ja sivukuluineen työnantajalle kertyy reilusti yli 6 500 euroa.
Jotkut taas hoitavat omien kohteidensa manageroinnin itse. Oman kohteen tuntee luonnollisesti parhaiten, mutta riittääkö kaikkeen aika? Kuinka moni on valmis kutsumaan itseään pesunkestäväksi kiinteistömanageriksi? Milloin kilpailutit huoltosopimuksen viimeksi? Tiedätkö mitkä asiat on tärkeintä tarkistaa sopimukselta? Ehditkö verrata kuukauden laskuja siihen mitä on sovittu? Otitko suoraan tutulta firmalta vai oletko oikeasti tutustunut alan yrityksiin?
Kiinteistömanagerin työtä on tuntea sopimukset ja parhaat palveluntarjoajat, joten itse tekemisen epäsuoraa hintaa on siten vaikea verrata.
Miten tarjouksia kannattaa vertailla
Pelkkien kuukausihintojen vertailu ei kerro paljoakaan. Selvitä sen sijaan ainakin nämä:
Mitä kuukausihinta kattaa ja mitä ei. Tärkein kysymys, ja se joka tekee kahdesta tarjouksesta vertailukelpoisia.
Lisätöiden tuntihinta. Pyydä samalla arvio siitä, kuinka monta tuntia kohteesi kaltaisessa kiinteistössä tyypillisesti kertyy vuodessa.
Päätösvalta. Mistä manageri päättää itse ja mikä tuodaan sinulle? Sopimusten tekeminen ja irtisanominen, korjausten tilaaminen ja niiden euromääräinen raja kannattaa sopia etukäteen, ei siinä vaiheessa kun jotain on jo tapahtunut.
Raportointi. Pyydä nähtäväksi esimerkki kuukausiraportista. Raportti, jota et ymmärrä ilman soittoa, ei palvele ketään.
Irtisanomisaika. Kuinka vaikea sopimuksesta on päästä irti? Onko sopimus toistaiseksi voimassa vai määräaikainen?
Näin selvität oman kohteesi hinnan
Tarkin tapa on pyytää kaksi tai kolme tarjousta samalla erittelyllä. Kerro kohteen neliöt, vuokralaisten määrä, nykyiset palvelusopimukset ja se mitä haluat hallinnan kattavan.
Kun tarjoukset on tehty samalla rakenteella, näet heti mistä hintaero syntyy.
