Kuntoarvio on ulkopuolisen asiantuntijan tekemä arvio kiinteistön kunnosta. Se kertoo rakennuksen ja sen järjestelmien nykytilan, tulevat korjaustarpeet ja niiden arvioidut kustannukset. Samalla arvioidaan energiatehokkuutta ja sitä, miten kiinteistön huolto ja ylläpito toimivat.
Kuntoarvioita tehdään kaikenlaisille kiinteistöille, ja pääpiirteissään arvio on samanlainen rakennustyypistä riippumatta. Tämä teksti käsittelee kuntoarviota toimitilakiinteistöjen näkökulmasta. Niitä ovat esimerkiksi toimisto-, liike- ja teollisuuskiinteistöt.
Rakennustieto tarjoaa kuntoarviolle ohjeet rakennustyypeittäin, ja toimitilakiinteistöillä on omat ohjeensa (RT 103096 ja RT 103097). Ohjeissa on määritelty mitä arvioon kuuluu ja miten se tehdään, joten eri tekijöiden tekemät arviot ovat sisällöltään vertailukelpoisia.
Kuntoarvio kattaa koko kiinteistön
Kuntoarviossa käydään läpi koko kiinteistö, ei pelkkää rakennusta. Ennen kohdekäyntiä asiantuntijat perehtyvät kiinteistön piirustuksiin sekä huolto- ja korjaushistoriaan, ja käyttäjiltä kysytään havaintoja tilojen toimivuudesta.
Kohdekäynnillä tarkastetaan muun muassa:
- piha-alueet, rakenteet ja pintamateriaalit
- lämmitys, ilmanvaihto sekä vesi- ja viemärijärjestelmät
- sähkö- ja tietotekniset järjestelmät
- sisäilman laatu ja energiatehokkuus
Arvion tekee asiantuntijaryhmä, jossa on yleensä rakennustekniikan, LVI:n ja sähkön osaaja. Kohdekäynti kestää tavallisesti koko päivän, suuressa kohteessa pidempään.
Raportti kokoaa havainnot, aikataulun ja kustannukset
Kuntoarviosta laaditaan kuntoarvioraportti. Sen pohjalta korjaukset suunnitellaan ja aikataulutetaan.
Raportin alussa on yhteenveto, joka antaa nopean kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista korjauksista seuraavan kymmenen vuoden ajalle. Korjaukset esitetään rakennusosittain taulukkona kustannusarvioineen. Yhteenveto nostaa erikseen esiin heti korjattavat puutteet, joihin liittyy turvallisuus-, terveys- tai toimivuusriski, sekä kohdat jotka vaativat tarkempaa tutkimista.
Loppuosassa kiinteistön tekninen kunto käydään läpi yksityiskohtaisesti. Osuus näyttää valokuvineen mitä on tarkastettu ja havaittu, ja perustelee miksi yhteenvedon suositukset on annettu. Jokaiselle rakennusosalle ja järjestelmälle annetaan kuntoluokka, joka kertoo sekä kunnon että korjauksen kiireellisyyden.
Raportin pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS, joka kokoaa tulevat korjaukset aikatauluksi ja budjetiksi.
Kuntoarvio ei korvaa kuntotutkimusta
Kuntoarvio tehdään pääosin aistinvaraisesti, eikä rakenteita avata. Siksi se ei anna täyttä varmuutta rakenteiden sisällä piilevistä vaurioista, kuten kosteus- tai mikrobivaurioista. Myös vuodenaika voi rajata arviota, sillä esimerkiksi lumi vaikeuttaa vesikaton ja vierustojen tarkastamista.
Kun jonkin rakenteen tai järjestelmän kunnosta tarvitaan varmuus, tehdään kuntotutkimus. Se on tarkempi ja kohdennettu tutkimus, jossa rakenteita avataan ja tehdään mittauksia. Kuntoarvio antaa yleiskuvan koko kiinteistöstä, kuntotutkimus keskittyy yhteen rakenteeseen tai järjestelmään.
Kuntoarvio uusitaan noin viiden vuoden välein
Uudelle kiinteistölle ensimmäinen kuntoarvio kannattaa teettää viimeistään kymmenen vuoden kuluessa valmistumisesta, jotta mahdolliset rakennusvirheet ehditään havaita ja reklamoida ajoissa. Tämän jälkeen arvio päivitetään noin viiden vuoden välein, jotta tieto kiinteistön kunnosta pysyy ajan tasalla.
Toimitilakiinteistössä kuntoarviota ei vaadita laissa. Taloyhtiöltä laki edellyttää vuosittaista kunnossapitotarveselvitystä, jonka pohjana kuntoarvio usein on, mutta toimitilan omistajalla samaa velvoitetta ei ole. Hän teettää arvion omasta tahdostaan, koska se kannattaa.
Kuntoarvion hinta riippuu kiinteistön koosta
Kuntoarvion hintaan vaikuttaa kiinteistön koko, tyyppi ja vaativuus. Pienessä kohteessa hinta on tyypillisesti vajaat kolmetuhatta euroa, suuressa ja vaativassa kohteessa kymmenentuhatta euroa tai enemmän. Kuntoarvion maksaa kiinteistön omistaja.
Ennakointi on kuntoarvion suurin hyöty
Kuntoarvion tärkein hyöty on ennakointi. Kun tulevat korjaukset tunnetaan ajoissa, ne voidaan suunnitella, budjetoida ja kilpailuttaa rauhassa, ja korjaaminen on tavallisesti selvästi halvempaa kuin vaurion päästyä etenemään pitkälle.
Lisäksi raportti voi osoittaa energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä, jotka pienentävät kiinteistön käyttökustannuksia.
Kuntoarvion tilaa ja hyödyntää kiinteistömanageri
Kuntoarvion tekee ulkopuolinen asiantuntija, mutta sen tilaaminen kuuluu kiinteistömanagerin tehtäviin muiden ostopalveluiden tapaan. Manageri tietää, milloin arvio kannattaa teettää, ja kilpailuttaa sen.
Kun raportti on valmis, manageri vie sen suositukset käytäntöön: priorisoi korjaukset, sovittaa ne budjettiin ja aikatauluun ja huolehtii toteutuksesta. Näin arvio johtaa korjauksiin oikeassa järjestyksessä.
